轉(zhuǎn)載最后一篇個(gè)人發(fā)布到網(wǎng)上購買法拍房的親身經(jīng)歷（三）

【法拍房可能涉及的租賃、騰退、戶口、中介等其他關(guān)鍵問題】

1.房屋會(huì)不會(huì)有租賃?

要提前看拍賣公告，法院如果提示有租賃，要自己慎重考慮和評(píng)估；租賃的認(rèn)定一般看查封之前還是查封之后，如果查封之后的租賃基本上都是不生效的，即使不生效里面的占用人肯定也不會(huì)輕易就走，拍之前一定要做好準(zhǔn)備。

2.房屋上會(huì)不會(huì)有戶囗?

這個(gè)不一定，不過北京法拍房現(xiàn)在不用擔(dān)心，即使現(xiàn)在有戶口，等房本辦下來立即去管轄的派出S戶籍科，不需要經(jīng)過原業(yè)主同意直接給他移到北京公共戶里，大概需要1個(gè)月左右（我就是這么做的）。

3.會(huì)不會(huì)拍到兇宅?

不一定，有的法院會(huì)披露是不是兇宅，但是大部分房子應(yīng)該都不會(huì)披露，因?yàn)榉ㄔ鹤约阂膊恢朗遣皇莾凑?，很多情況他們都不知道，列如：租賃情況其實(shí)他們自己有時(shí)候也不清楚（別問我怎么知道的），是不是兇宅拍之前調(diào)查清楚就好了，如果你不調(diào)查就拍，純屬自己給自己找麻煩。

4.后期騰退和交房會(huì)不會(huì)很困難?

因?yàn)槲遗牡牡诙滓彩钦业倪@家法拍公司，所以后期我只是全程配合，拍第一套的時(shí)候全程比較順利，我也沒出面。拍第二套時(shí)候就比較麻煩了，因?yàn)槲疫@套房子差價(jià)比較大，里面也有老人，有時(shí)候必須我出面配合他們才行。當(dāng)然在整個(gè)過程當(dāng)中我也聯(lián)系了負(fù)責(zé)法G，給我的答復(fù)卻是里面人年齡太大，執(zhí)行不了，法G說：實(shí)在不行，可以申請(qǐng)退房（我暈100次）或無限期等下去，讓我二選一，我選個(gè)毛線球。不知道別人有沒有遇到類似我這種情況！后面我就不多說了，法拍公司騰退了8個(gè)月才將房子交付到我手里，整體來說還是可以的，畢竟拍的比較低，差價(jià)在那擺著呢，所以我的耐心也比較足，他們也按照合同約定賠付了我2個(gè)月的租金，剛交付完跟我協(xié)商能不能不賠付或者少賠付一些，我倒是無所謂，他們也不容易，我愛人不同意所以最后還是沒答應(yīng)。

5.除了法院強(qiáng)制騰退，有沒有其他辦法?

如果你想自己騰退的話，可以試著和原房主溝通，協(xié)商騰退時(shí)間，至于你用什么方法和原房主溝通，就是八仙過海，各顯神通了。我跟法拍公司的人員也算非常熟悉了，他告訴我基本上有幾招可以試用一下：

①同吃同住我之前說過（用家里老人或雇個(gè)朋友什么的）；

②找關(guān)系這就不用說了（一般人都沒有，有的也不是一般人）；

③那么就等法院強(qiáng)制騰退吧（不著急的可以等，不過時(shí)間也是成本，畢竟如果早點(diǎn)收回來出租出去，每個(gè)月租金也不少錢呢）；

以上的方法我沒親自試過，第一、因?yàn)槲矣X得太麻煩鬧心，第二、我工作比較忙，沒時(shí)間跟他折騰，第三、我覺得有那功夫和時(shí)間，我用在工作上可比給他們的費(fèi)用高好幾倍。

6.交房后會(huì)不會(huì)有其他麻煩?

我已經(jīng)拍兩套了，目前還沒遇到類似的麻煩，我參與法拍房是因?yàn)槲疑磉吪笥阎百I過，也是通過法拍公司買的，他們拍的很便宜，當(dāng)然已經(jīng)很多年前的事了，目前他們還在住，我主要是想tou資。

7.拍中后，能不能自己換鎖+斷水?dāng)嚯?

千萬別信網(wǎng)上說的你可以斷水?dāng)嚯?，我身邊一個(gè)朋友自己拍了一套法拍房，在網(wǎng)上學(xué)斷水?dāng)嚯姷恼袛?shù)，他去照著做了，直接被警sir請(qǐng)去喝茶了，后來他媳婦因?yàn)檫@事哭了三天，倆人差點(diǎn)離婚。我問過一位專家朋友，開門換鎖、斷水?dāng)嚯姶_實(shí)屬于違法，主要看警sir，還有屋里人追不追究，他要是死咬著不放，你就只能進(jìn)去喝茶了（知道我為什么找法拍公司了吧），我真心覺得我那位朋友挺傻x的（此內(nèi)容千萬不要亂轉(zhuǎn)）。

8.需不需要找第三方法拍公司?

我們拍的兩套房子都是找的第三方法拍公司協(xié)助辦理的，從拍賣流程+過戶流程+騰退流程，都比較順利，也按約定賠付了我租金。

至于找不找第三方的法拍公司，我認(rèn)為還是看自己，比如你不愿意惹是非，性格比較軟，或者不方便出面等，你可以找。如果你不怕折騰，有關(guān)系且不怕事，膽子超大，做事夠狠，張嘴就能來（你TM....臭XB....從老子的房子里G出去.......）你可以自己研究研究。

【法拍房稅費(fèi)問題】

北京地區(qū)的話，要看房屋屬性，什么意思呢，住宅分很多種，以前我也不太了解，自從考慮買法拍房我的這方面知識(shí)也是日益豐富。

房屋屬性一般有：商品房、一類經(jīng)濟(jì)適用房、二類經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房、兩限房、央產(chǎn)房等。所以不同房屋屬性繳納稅費(fèi)也不一樣，這點(diǎn)一定要核實(shí)清楚。

我拍的是商品房，所以只有契稅和印花稅。其他房屋屬性需要怎么繳納稅費(fèi)需要大家自己去弄清楚了，我只能幫到這里了。