自從干了地產(chǎn)新媒體這一行，我每天都會(huì)花費(fèi)很大的精力回答網(wǎng)友的買房問題。有時(shí)候買房人熱情上來，我一天得回復(fù)上千條微信消息。

今天我回顧了下我和蘇州網(wǎng)友的聊天內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)“園區(qū)、姑蘇區(qū)、新區(qū)獅山”，是出現(xiàn)頻率最高的三個(gè)詞條。

作為蘇州最核心的三片區(qū)域，園區(qū)、姑蘇區(qū)、獅山可以說是蘇州的“頭部板塊”，地段好、配套全、學(xué)區(qū)好，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。蘇州現(xiàn)階段所謂的改善，其實(shí)主要就是向這三個(gè)區(qū)域換房的行為。

當(dāng)然，“頭部板塊”的房?jī)r(jià)也相對(duì)要高得多。比如現(xiàn)在園區(qū)正在認(rèn)籌的新盤海和云庭，總價(jià)600萬起步！這樣的價(jià)格，即使一些在園區(qū)有一套房的人置換也買不起。

蘇州“頭部板塊”示意圖

面對(duì)核心區(qū)域動(dòng)輒大幾百萬的房?jī)r(jià)，很多預(yù)算只有300萬-400萬的人，不得不把房子買在一些非核心的板塊。

其實(shí)，這并不明智。

今天，我就給大家盤點(diǎn)一下蘇州“頭部板塊”的最低買房門檻，看看在蘇州核心的地段還有哪些低總價(jià)、高性價(jià)比的新房適合上車。

一、海月平江

地段位置：姑蘇區(qū)平江新城

主力戶型：約95㎡、110㎡、125㎡

最新動(dòng)態(tài)：正在火熱預(yù)約中，本月首次加推5棟小高層

買房門檻：具體價(jià)格待定，預(yù)計(jì)總價(jià)300萬起

亮點(diǎn)：姑蘇區(qū)最低買房門檻；三軌交匯的區(qū)域；坐享兩大板塊核心配套；小高層得房率更高，贈(zèng)送面積多；融信首進(jìn)蘇州的口碑之作

在新房大多都是別墅的姑蘇區(qū)，一套房子往往都是千萬級(jí)的，平江新城是姑蘇區(qū)最低的買入門檻。

盡管平江新城的買房門檻低，但它也是被嚴(yán)重低估的板塊。姑蘇區(qū)的行政商務(wù)中心，三軌交匯，擁有蘇州火車站、蘇大附一院總院，學(xué)區(qū)也不錯(cuò)，還有“3+2”的高端產(chǎn)業(yè)體系。平江新城的配套、產(chǎn)業(yè)在蘇州都是首屈一指。

海月平江不僅離平江萬達(dá)近，到相城繁花中心也非常方便，可以說坐擁兩大板塊的核心配套。

戶型方面，和其他一些項(xiàng)目相比，海月平江因?yàn)槭切「邔拥梅柯矢撸?strong>95㎡就可以做到3房2衛(wèi)。并且，海月平江每個(gè)房間都有飄窗，贈(zèng)送面積更大。

除了95㎡的小戶型，海月平江125㎡的戶型更加適合改善。5.5米寬廳，南北通透的戶型，同樣總價(jià)也不高。

125㎡樣板間實(shí)拍

順便說說融信這家開發(fā)商。蘇州人買房認(rèn)仁恒的牌子，完全是同行襯托，畢竟在蘇州有匠心精神的開發(fā)商還是少。融信可是很舍得為品質(zhì)花錢的開發(fā)商，在杭州、上海都有一些很出名的項(xiàng)目。

一個(gè)對(duì)品質(zhì)執(zhí)著追求的開發(fā)商，在蘇州的首個(gè)口碑之作，值得期待。

海月平江效果圖

二、泊云庭

地段位置：園區(qū)斜塘板塊

主力戶型：約107-146㎡

最新動(dòng)態(tài)：三期正在預(yù)約，前兩次開盤兩開兩光，小戶型還剩最后3棟

買房門檻：備案均價(jià)35900元/㎡，小戶型總價(jià)不到400萬

亮點(diǎn)：園區(qū)唯一在售小戶型；園區(qū)新房最低門檻；倒掛盤

相比于上華琚的200多平，奧體仁恒的最小140㎡，泊云庭的約107㎡小戶型在園區(qū)顯得異常珍貴。如果不算人才租屋、其他一些惜售樓盤，泊云庭是園區(qū)唯一在售小戶型。

奧體仁恒最便宜的一套總價(jià)要600萬，而泊云庭的小戶型總價(jià)還不到400萬。放眼整個(gè)園區(qū)，泊云庭都是最低買房門檻。

泊云庭雖然是斜塘板塊，但是它離園區(qū)奧體很近，周邊二手房房?jī)r(jià)也不便宜，掛牌價(jià)在4.3萬/㎡左右。

三、上瑞閣

地段位置：新區(qū)獅山

主力戶型：約107-186㎡

最新動(dòng)態(tài)：放風(fēng)本月一定開盤，加推北區(qū)905套房源

買房門檻：具體價(jià)格待定，預(yù)計(jì)單價(jià)不超過3.5萬/㎡

亮點(diǎn)：獅山最便宜的新盤；萬科“上”字系作品；小戶型5.1米橫廳；倒掛1萬/㎡

從“翡翠瀾庭”到“上舍”再到“上瑞閣”，名字一換再換，還沒有開盤。買房人早已饑渴難耐。今天我打聽到，獅山萬科這個(gè)月一定開盤?。ㄊ遣皇钦娴木筒恢懒耍?/p>

因?yàn)榈貎r(jià)的區(qū)別，上瑞閣注定要比獅山其他項(xiàng)目賣的便宜。別的項(xiàng)目都放風(fēng)4萬/㎡以下，而上瑞閣備案價(jià)大概率不到3.5萬/㎡。（傳言備案價(jià)3.2萬/㎡）

而且這個(gè)項(xiàng)目也有約107㎡的小戶型，因此，上瑞閣被調(diào)侃成為“獅山剛需盤”。

值得一提的是，萬科上瑞閣的小戶型也能做到5.1米橫廳，還是很驚艷的。

萬科上瑞閣的倒掛非常明顯，隔壁的路勁香港時(shí)光已經(jīng)賣到了4.4萬/㎡。提醒下，上瑞閣的小戶型非常搶手，買到難度很大，大部分人都要陪跑。

四、中海上賢府

地段位置：新區(qū)獅山

主力戶型：約100-143㎡

最新動(dòng)態(tài)：正在驗(yàn)資，預(yù)計(jì)這個(gè)月首次開盤

買房門檻：價(jià)格待定，限價(jià)4萬/㎡

亮點(diǎn)：緊鄰新區(qū)實(shí)小、新區(qū)一中；有100㎡小戶型；現(xiàn)房銷售；3、5號(hào)線地鐵口

作為獅山的新盤，中海上賢府最大的優(yōu)點(diǎn)就是離學(xué)校近。新區(qū)實(shí)小竹園路小區(qū)和新區(qū)一中就在中海上賢府隔壁，距離僅500米。雖然新房不劃分學(xué)區(qū)，但是上賢府的學(xué)區(qū)基本上是穩(wěn)穩(wěn)的。

除了緊鄰學(xué)校以外，中海上賢府還是現(xiàn)房銷售。

中海上賢府也有小戶型，面積約100㎡。不過小戶型只有2棟樓，并且今年開不了，要等到明年。

五、濱河四季云庭

地段位置：新區(qū)獅山

主力戶型：約96-168㎡

最新動(dòng)態(tài)：正在驗(yàn)資，預(yù)計(jì)本月底首次開盤

買房門檻：價(jià)格待定，限價(jià)4萬/㎡

亮點(diǎn)：獅山最小戶型；仁恒品牌；雙地鐵

濱河四季云庭，有著獅山最小的戶型——96㎡?？梢哉f除了上瑞閣，濱河四季云庭就是獅山最低買房門檻。

該項(xiàng)目還是由仁恒打造，后期物業(yè)也是仁恒負(fù)責(zé)。仁恒的品牌在蘇州還是非常有認(rèn)可度的。

這里還要提醒大家，濱河四季云庭的96㎡還是3房1衛(wèi)，還有這個(gè)項(xiàng)目學(xué)區(qū)的不確定性也是個(gè)問題。

隨著越來越多的人產(chǎn)生換房的需求，“改善”這個(gè)詞被頻繁地提起。

究竟什么是改善？

我以為，把園區(qū)的3室1廳賣了去換一套郊區(qū)的別墅，稱不上改善。改善，不只是空間尺度的改善，更應(yīng)是地段的改善。

很殘酷的是，蘇州“頭部板塊”的房?jī)r(jià)已經(jīng)很高了。對(duì)于核心區(qū)域低總價(jià)的上車房源，更應(yīng)該好好珍惜。